สารบัญ
การกู้ซื้อบ้านสักหลังไม่ได้ยากอย่างที่คิด แต่ก็ไม่ได้ง่ายจนยื่นเอกสารแล้วผ่านทุกคน เพราะธนาคารพิจารณาจาก “ความสามารถในการผ่อนชำระ” และ “มูลค่าหลักประกัน” ควบคู่กันเสมอ โดยเฉพาะผู้ที่กำลังมองหาบ้านทาวน์โฮมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยยอดนิยมของคนทำงานในเมือง เพราะราคาเข้าถึงง่ายกว่าบ้านเดี่ยวและมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียม
บทความนี้สรุปขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้านปี 2026 (พ.ศ. 2569) แบบครบทุกกระบวนการ ตั้งแต่ก่อนยื่นกู้จนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมอัปเดตมาตรการภาครัฐที่มีผลต่อวงเงินกู้และค่าใช้จ่ายจริงในปีนี้
ขอสินเชื่อบ้านมีกี่ขั้นตอน
การขอสินเชื่อบ้านมี 8 ขั้นตอนหลัก ได้แก่ (1) ประเมินความสามารถในการผ่อนและตรวจเครดิตบูโร (2) เตรียมเอกสาร (3) เลือกธนาคารและเปรียบเทียบดอกเบี้ย (4) ยื่นคำขอสินเชื่อ (5) ธนาคารตรวจสอบข้อมูลและประวัติเครดิต (6) ประเมินราคาหลักประกัน (7) รับผลอนุมัติและทำสัญญาเงินกู้ (8) โอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่สำนักงานที่ดิน โดยทั่วไปใช้เวลารวมประมาณ 2–4 สัปดาห์ นับจากวันที่ยื่นเอกสารครบถ้วน
อัปเดตปี 2026: 3 เรื่องที่คนกู้ซื้อบ้านต้องรู้ก่อน
1. มาตรการ LTV ผ่อนคลายถึง 30 มิถุนายน 2570
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ออกไปอีก 1 ปี โดยครอบคลุมสัญญาเงินกู้ที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2569 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 สาระสำคัญคือ กำหนดเพดาน LTV ที่ 100% สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใน 2 กรณี คือ หลักประกันมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่ 2 เป็นต้นไป และหลักประกันมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก
สิ่งที่มักเข้าใจผิดคือ “ทุกคนกู้ได้ 100%” ในความเป็นจริง การผ่อนคลายนี้ช่วยกลุ่มที่กู้บ้านหลังที่ 2 และบ้านราคาสูงเป็นหลัก ส่วนผู้ซื้อบ้านทาวน์โฮมหลังแรกราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เดิมก็อยู่ในเกณฑ์ที่กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันอยู่แล้ว และไม่ว่ากรณีใด เพดาน LTV เป็นเพียง “เพดานสูงสุดที่กฎเกณฑ์อนุญาต” ธนาคารแต่ละแห่งยังพิจารณาวงเงินจริงจากรายได้และประวัติเครดิตของผู้กู้เป็นสำคัญ
2. ค่าโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570
คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เห็นชอบต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จากปกติ 2% เหลือ 0.01% และค่าจดทะเบียนจำนองจากปกติ 1% เหลือ 0.01% มีผลตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570
เงื่อนไขสำคัญ ได้แก่ เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว (ซึ่งรวมถึงบ้านทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์) อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุด ต้องมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และไม่รวมกรณีการขายเฉพาะส่วน โดยมาตรการนี้ใช้ได้ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง
สำหรับบ้านทาวน์โฮมราคา 3 ล้านบาท มาตรการนี้ช่วยลดค่าธรรมเนียมโอนจากราว 60,000 บาท เหลือหลักร้อยบาท ซึ่งเป็นเงินก้อนที่ต่างกันอย่างมีนัยสำคัญในวันโอน
3. ทิศทางอัตราดอกเบี้ย
ในการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) เมื่อวันที่ 24 มิถุนายน 2569 ที่ประชุมมีมติเป็นเอกฉันท์คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ 1.00% ต่อปี ซึ่งเป็นระดับที่ผ่อนคลาย แต่ต้องเข้าใจว่าอัตราดอกเบี้ยนโยบายไม่ใช่อัตราที่ผู้กู้จ่ายจริง ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่อ้างอิง MRR/MLR ของแต่ละธนาคาร บวกลบส่วนต่างตามโปรโมชัน จึงควรเปรียบเทียบ “อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก” และ “อัตราหลังพ้นโปรโมชัน” ควบคู่กันเสมอ
ขั้นตอนการขอสินเชื่อบ้าน ปี 2026 แบบละเอียด
ขั้นที่ 1: ประเมินความสามารถในการผ่อนและตรวจเครดิตบูโรก่อนยื่นกู้
ก่อนเดินเข้าธนาคาร ควรประเมินตัวเองก่อนด้วย 2 ตัวเลข
ภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) คือสัดส่วนภาระผ่อนหนี้ทั้งหมดต่อรายได้ต่อเดือน ธนาคารส่วนใหญ่ต้องการให้ภาระผ่อนรวม (รวมค่างวดบ้านใหม่ ผ่อนรถ บัตรเครดิต และสินเชื่อส่วนบุคคล) อยู่ในกรอบประมาณ 40–50% ของรายได้สุทธิ และอาจยืดหยุ่นได้มากกว่านั้นสำหรับผู้มีรายได้สูง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร
ค่างวดโดยประมาณ สินเชื่อบ้านระยะเวลาผ่อน 30 ปี ที่อัตราดอกเบี้ยราว 6% ต่อปี จะมีค่างวดประมาณ 6,000 บาทต่อวงเงินกู้ 1 ล้านบาท ดังนั้นบ้านทาวน์โฮมราคา 3 ล้านบาท จะมีค่างวดราว 18,000 บาทต่อเดือน ข้อควรทราบคือธนาคารมักคำนวณความสามารถผ่อนด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่าอัตราโปรโมชัน เพื่อทดสอบว่าผู้กู้ยังผ่อนไหวเมื่อดอกเบี้ยปรับขึ้น
จากนั้นควรตรวจรายงานข้อมูลเครดิต (เครดิตบูโร) ด้วยตัวเองล่วงหน้าอย่างน้อย 1–2 เดือน เพราะหากพบหนี้ค้างชำระที่ลืม หรือข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง จะได้มีเวลาปิดยอดและขอแก้ไขก่อนธนาคารตรวจสอบ ข้อมูลในเครดิตบูโรจะแสดงประวัติย้อนหลังไม่เกิน 3 ปี และการมีชื่ออยู่ในระบบไม่ได้แปลว่ากู้ไม่ผ่าน สิ่งที่ธนาคารดูคือ “พฤติกรรมการชำระ” ไม่ใช่การมีหนี้หรือไม่มีหนี้
ขั้นที่ 2: เตรียมเอกสารให้ครบตามประเภทอาชีพ
เอกสารไม่ครบคือสาเหตุอันดับต้น ๆ ที่ทำให้กระบวนการล่าช้า
เอกสารส่วนตัว (ทุกอาชีพ)
- บัตรประจำตัวประชาชน และทะเบียนบ้าน
- ใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ทะเบียนสมรส หรือใบสำคัญการหย่า (ถ้ามี)
- กรณีกู้ร่วม ต้องใช้เอกสารของผู้กู้ร่วมทุกคน พร้อมเอกสารแสดงความสัมพันธ์
เอกสารทางการเงิน
| ประเภทผู้กู้ | เอกสารหลักที่ต้องใช้ |
|---|---|
| พนักงานประจำ | สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3–6 เดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน, บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6 เดือน, หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) |
| เจ้าของกิจการ / นิติบุคคล | หนังสือรับรองการจดทะเบียนบริษัท, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น, งบการเงินย้อนหลัง 2–3 ปี, บัญชีธนาคารของกิจการและส่วนตัวย้อนหลัง 6–12 เดือน, ภ.พ.30 หรือ ภ.ง.ด. |
| อาชีพอิสระ / ฟรีแลนซ์ | บัญชีเงินฝากย้อนหลัง 6–12 เดือน, เอกสารแสดงรายได้ เช่น สัญญาจ้างหรือใบเสร็จรับเงิน, ภ.ง.ด.90/91 พร้อมใบเสร็จชำระภาษี |
เอกสารหลักประกัน
- สำเนาโฉนดที่ดินทุกหน้า
- สัญญาจะซื้อจะขาย และหลักฐานการชำระเงินจอง/เงินดาวน์
- แผนที่ตั้งและภาพถ่ายทรัพย์ (กรณีบ้านมือสอง)
- ใบอนุญาตก่อสร้างหรือแบบแปลน (กรณีปลูกสร้างหรือมีการต่อเติม)
สำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระ หัวใจสำคัญคือ “รายได้ที่พิสูจน์ได้” ควรเดินบัญชี (statement) อย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6–12 เดือนก่อนยื่นกู้ และหลีกเลี่ยงการรับเงินสดโดยไม่ผ่านบัญชี
ขั้นที่ 3: เลือกธนาคารและเปรียบเทียบเงื่อนไข
ควรยื่นเปรียบเทียบ 2–3 ธนาคาร โดยดูมากกว่าตัวเลขดอกเบี้ยปีแรก
- อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก ใช้เปรียบเทียบข้ามธนาคารได้ตรงที่สุด
- อัตราดอกเบี้ยหลังพ้นโปรโมชัน ซึ่งมักอ้างอิง MRR ลบส่วนต่าง และเป็นตัวกำหนดภาระดอกเบี้ยระยะยาว
- ระยะเวลาผ่อนสูงสุด ส่วนใหญ่ 30–40 ปี โดยอายุผู้กู้รวมระยะเวลาผ่อนมักไม่เกิน 65–70 ปี
- ค่าธรรมเนียมและเงื่อนไขแฝง เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าธรรมเนียมจัดการเงินกู้ และเงื่อนไขห้ามไถ่ถอนก่อนกำหนด (โดยทั่วไปหากรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นภายใน 3 ปีแรก มักมีค่าปรับราว 3% ของยอดหนี้คงเหลือ)
- โครงการสินเชื่อพิเศษ เช่น สินเชื่อบ้านหลังแรก หรือโครงการร่วมกับผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งบางครั้งให้อัตราดอกเบี้ยดีกว่าการยื่นเอง
ข้อควรรู้เรื่องประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA/MLTA) คือ ธนาคารไม่สามารถบังคับให้ซื้อเป็นเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อได้ ตามหลักเกณฑ์การให้บริการลูกค้าอย่างเป็นธรรม (Market Conduct) ของ ธปท. แต่หลายธนาคารเสนอส่วนลดอัตราดอกเบี้ยหรือฟรีค่าจดจำนองให้เมื่อทำประกัน ซึ่งผู้กู้ควรคำนวณเปรียบเทียบว่าคุ้มค่าหรือไม่ก่อนตัดสินใจ
ขั้นที่ 4: ยื่นคำขอสินเชื่อ
ปัจจุบันสามารถยื่นได้ทั้งที่สาขา ผ่านแอปพลิเคชันของธนาคาร หรือผ่านฝ่ายขายของโครงการ บางธนาคารมีบริการ Pre-approval ตรวจวงเงินเบื้องต้นก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งมีประโยชน์มากสำหรับผู้ที่กำลังเลือกบ้านทาวน์โฮมหลายโครงการ เพราะทำให้รู้กรอบงบประมาณที่แท้จริงก่อนวางเงินจอง
หากยื่นหลายธนาคารพร้อมกัน แนะนำให้ยื่นในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน (ภายใน 1–2 สัปดาห์) เพื่อลดจำนวนครั้งของการตรวจสอบเครดิตที่กระจายตัวเป็นเวลานาน
ขั้นที่ 5: ธนาคารตรวจสอบข้อมูลและประวัติเครดิต
ขั้นตอนนี้ธนาคารจะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสาร ยืนยันสถานะการจ้างงานกับนายจ้าง วิเคราะห์กระแสเงินสดในบัญชี และเรียกดูรายงานข้อมูลเครดิต โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 3–7 วันทำการ
ช่วงนี้ผู้กู้ควรหลีกเลี่ยงการก่อหนี้ใหม่ เช่น ผ่อนรถ ผ่อนสินค้า 0% หรือสมัครบัตรเครดิตเพิ่ม เพราะจะทำให้ภาระหนี้ต่อรายได้เปลี่ยนไปและกระทบวงเงินที่อนุมัติได้ทันที และไม่ควรลาออกหรือเปลี่ยนงานจนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เสร็จ
ขั้นที่ 6: ประเมินราคาหลักประกัน
ธนาคารจะส่งบริษัทประเมินอิสระเข้าตรวจสอบทรัพย์ เพื่อกำหนดราคาประเมินที่ใช้คำนวณวงเงินกู้ โดยธนาคารจะให้วงเงินตาม “ราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า” มีค่าใช้จ่ายค่าประเมินหลักประกันตามที่แต่ละธนาคารกำหนด (บางแคมเปญยกเว้นให้)
ปัจจัยที่มีผลต่อราคาประเมินบ้านทาวน์โฮม ได้แก่ ทำเลและการเข้าถึงถนนสาธารณะ อายุอาคาร สภาพโครงสร้างและวัสดุ ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย ราคาซื้อขายของทรัพย์ใกล้เคียงในโครงการเดียวกัน รวมถึงสภาพแวดล้อมของหมู่บ้านและการดูแลของนิติบุคคล
กรณีบ้านทาวน์โฮมมือสองที่มีการต่อเติมด้านหลังหรือดัดแปลงอาคารโดยไม่ได้ขออนุญาต อาจส่งผลให้ราคาประเมินต่ำกว่าที่คาด หรือธนาคารไม่นับพื้นที่ส่วนต่อเติมเข้าในมูลค่าหลักประกัน จึงควรตรวจสอบเรื่องนี้ก่อนวางเงินมัดจำ
ขั้นที่ 7: รับผลอนุมัติและทำสัญญาเงินกู้
เมื่อผ่านการพิจารณา ธนาคารจะออกหนังสือแจ้งผลอนุมัติ ระบุวงเงิน อัตราดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน และเงื่อนไขประกอบ ควรอ่านรายละเอียดให้ครบ โดยเฉพาะ
- วงเงินที่อนุมัติจริง ซึ่งอาจต่ำกว่าที่ขอ ทำให้ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม
- เงื่อนไขบังคับก่อนเบิกเงินกู้ เช่น ต้องปิดหนี้บางรายการก่อน
- อายุของหนังสืออนุมัติ ซึ่งมักมีกำหนดเวลาให้ดำเนินการโอนภายในระยะเวลาที่ระบุ
หากผลอนุมัติได้วงเงินไม่พอ สามารถเจรจาขอเพิ่มวงเงินโดยยื่นเอกสารรายได้เพิ่มเติม เพิ่มผู้กู้ร่วม หรือขยายระยะเวลาผ่อนได้
ขั้นที่ 8: โอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง
ขั้นตอนสุดท้ายดำเนินการที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน โดยมีทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารร่วมด้วย ลำดับคือ ตรวจสอบโฉนดและเอกสาร ชำระค่าธรรมเนียมและภาษี จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้กับธนาคาร แล้วธนาคารจึงจ่ายเงินกู้ให้ผู้ขาย
สิ่งที่ควรทำก่อนวันโอน คือ ตรวจรับบ้านให้เรียบร้อย (ตรวจงานระบบไฟ ระบบน้ำ รอยร้าว การรั่วซึม) เพราะหลังโอนกรรมสิทธิ์แล้วการเจรจาแก้ไขจะยากขึ้น และเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คสำหรับค่าใช้จ่ายวันโอนให้พร้อม
ค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ต้องเตรียม
| รายการ | อัตราโดยทั่วไป | ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียม |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% ของราคาประเมิน (ลดเหลือ 0.01% ตามมาตรการปี 2569) | มักแบ่งจ่ายคนละครึ่งหรือตามที่ตกลง |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | 1% ของวงเงินจำนอง (ลดเหลือ 0.01% ตามมาตรการ) | ผู้ซื้อ |
| ค่าอากรแสตมป์สัญญาเงินกู้ | 0.05% ของวงเงินกู้ | ผู้ซื้อ |
| ค่าประเมินหลักประกัน | ตามที่ธนาคารกำหนด | ผู้ซื้อ |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ | คำนวณตามหลักเกณฑ์กรมสรรพากร | ผู้ขาย |
นอกจากนี้ควรกันงบสำรองสำหรับค่าส่วนกลางของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ ค่าประกันอัคคีภัย และค่าใช้จ่ายตกแต่งหลังเข้าอยู่ ซึ่งรวมกันมักอยู่ในหลักหมื่นถึงหลักแสนบาท ขึ้นอยู่กับโครงการ
เรื่องเฉพาะที่ผู้ซื้อบ้านทาวน์โฮมควรตรวจเพิ่ม
บ้านทาวน์โฮมมีลักษณะทางกายภาพและกฎหมายบางอย่างที่ต่างจากบ้านเดี่ยว ซึ่งมีผลต่อทั้งการอนุมัติสินเชื่อและการอยู่อาศัยระยะยาว
- ผนังร่วมและโครงสร้างติดกัน การต่อเติมหรือทุบผนังต้องพิจารณาผลกระทบต่อบ้านข้างเคียง และโดยทั่วไปการดัดแปลงอาคารต้องขออนุญาตตามกฎหมายควบคุมอาคาร
- การต่อเติมพื้นที่ด้านหลัง เป็นจุดที่พบปัญหาบ่อยในบ้านทาวน์โฮมมือสอง ทั้งเรื่องการทรุดตัวเนื่องจากฐานรากแยกส่วน และเรื่องระยะร่นตามกฎหมาย ควรให้ผู้ตรวจบ้านมืออาชีพประเมินก่อนตัดสินใจ
- ภาระผูกพันในโฉนด ตรวจสอบว่ามีการจดจำนองเดิม ทางภาระจำยอม หรือข้อจำกัดสิทธิใด ๆ หรือไม่ ที่สำนักงานที่ดินในเขตที่ทรัพย์ตั้งอยู่
- สถานะนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สอบถามอัตราค่าส่วนกลาง ยอดค้างชำระของบ้านหลังนั้น และสภาพการบริหารส่วนกลาง เพราะค่าส่วนกลางค้างชำระอาจกลายเป็นภาระของผู้ซื้อรายใหม่
- ที่จอดรถและทางเข้า-ออก ทาวน์โฮมบางโครงการมีข้อจำกัดจำนวนคันจอดหรือความกว้างถนนในซอย ซึ่งมีผลทั้งต่อการใช้งานจริงและต่อสภาพคล่องในการขายต่อ
กู้ไม่ผ่าน เพราะอะไร และแก้ได้อย่างไร
| สาเหตุที่พบบ่อย | แนวทางแก้ไข |
|---|---|
| ภาระหนี้ต่อรายได้สูงเกินเกณฑ์ | ปิดหนี้ระยะสั้น เช่น บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคล ก่อนยื่นกู้ใหม่ |
| ประวัติชำระหนี้ล่าช้าในเครดิตบูโร | ชำระหนี้ให้ตรงเวลาอย่างต่อเนื่องอย่างน้อย 6–12 เดือน แล้วยื่นใหม่ |
| รายได้พิสูจน์ไม่ได้ หรือเดินบัญชีไม่สม่ำเสมอ | เดินบัญชีอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6–12 เดือน และยื่นแบบภาษีให้ครบถ้วน |
| อายุงานน้อยกว่าเกณฑ์ | รอให้ผ่านช่วงทดลองงานและมีอายุงานตามที่ธนาคารกำหนด (มักอย่างน้อย 6 เดือน–1 ปี) |
| ราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย | เจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย เตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม หรือขอประเมินใหม่กับธนาคารอื่น |
| อายุผู้กู้รวมระยะเวลาผ่อนเกินเกณฑ์ | ลดระยะเวลาผ่อน หรือเพิ่มผู้กู้ร่วมที่อายุน้อยกว่า |
หากถูกปฏิเสธสินเชื่อ ควรสอบถามเหตุผลจากธนาคารเพื่อแก้ให้ตรงจุด และเว้นระยะเวลาปรับปรุงสถานะทางการเงินก่อนยื่นใหม่ แทนการยื่นซ้ำหลายธนาคารติดต่อกันในเวลาสั้น ๆ
ไทม์ไลน์เตรียมตัว 6 เดือน ก่อนยื่นกู้
- 6 เดือนก่อน: ตรวจเครดิตบูโร ปิดหนี้ที่ไม่จำเป็น เริ่มเดินบัญชีอย่างสม่ำเสมอ และงดก่อหนี้ใหม่
- 3 เดือนก่อน: เก็บออมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายวันโอน เปรียบเทียบโครงการบ้านทาวน์โฮมและทำเลที่สนใจ
- 1–2 เดือนก่อน: ขอ Pre-approval เพื่อรู้กรอบวงเงิน จากนั้นจึงวางเงินจองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย
- วันยื่นกู้: เตรียมเอกสารครบชุด ยื่นเปรียบเทียบ 2–3 ธนาคารในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน
- ระหว่างรอผล: ไม่เปลี่ยนงาน ไม่ก่อหนี้ใหม่ และตอบกลับเอกสารเพิ่มเติมของธนาคารให้เร็วที่สุด
คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขอสินเชื่อบ้าน
ขอสินเชื่อบ้านใช้เวลากี่วัน โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 2–4 สัปดาห์นับจากยื่นเอกสารครบถ้วน แบ่งเป็นการตรวจสอบข้อมูลและประวัติเครดิตราว 3–7 วันทำการ การประเมินหลักประกันอีกราว 3–7 วันทำการ และการพิจารณาอนุมัติขั้นสุดท้าย หากเอกสารไม่ครบหรือมีประเด็นต้องตรวจสอบเพิ่ม ระยะเวลาอาจนานกว่านี้
เงินเดือน 20,000 บาท กู้ซื้อบ้านทาวน์โฮมได้เท่าไร หากไม่มีภาระหนี้อื่น และธนาคารกำหนดภาระผ่อนไม่เกินประมาณ 40% ของรายได้ จะผ่อนได้ราว 8,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นวงเงินกู้ประมาณ 1.3–1.5 ล้านบาท ที่ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ทั้งนี้วงเงินจริงขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ย นโยบายของแต่ละธนาคาร ประวัติเครดิต และภาระหนี้ที่มีอยู่เดิม
กู้ซื้อบ้านต้องมีเงินดาวน์เท่าไรในปี 2026 ภายใต้การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่มีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ผู้กู้อาจได้วงเงินสูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกันในกรณีที่เข้าเงื่อนไข อย่างไรก็ตาม การมีเงินดาวน์ 10–20% ยังช่วยลดภาระดอกเบี้ยรวม เพิ่มโอกาสอนุมัติ และช่วยรองรับกรณีราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย
มีชื่อในเครดิตบูโรแล้วกู้บ้านได้ไหม ได้ เพราะทุกคนที่เคยมีสินเชื่อหรือบัตรเครดิตจะมีข้อมูลอยู่ในระบบเครดิตบูโรตามปกติ สิ่งที่ธนาคารพิจารณาคือประวัติการชำระย้อนหลัง หากเคยค้างชำระ ควรชำระให้เป็นปกติและรักษาวินัยการผ่อนต่อเนื่องอย่างน้อย 6–12 เดือนก่อนยื่นกู้ใหม่
กู้ร่วมกับใครได้บ้าง และมีข้อควรระวังอะไร ธนาคารส่วนใหญ่รับผู้กู้ร่วมที่เป็นเครือญาติสายตรง คู่สมรส หรือพี่น้อง โดยนำรายได้มารวมเพื่อเพิ่มวงเงิน ข้อควรระวังคือผู้กู้ร่วมทุกคนมีภาระผูกพันตามสัญญาเท่ากัน และหนี้ก้อนนี้จะปรากฏในเครดิตบูโรของทุกคน ซึ่งมีผลต่อการขอสินเชื่ออื่นในอนาคต จึงควรตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์และการแบ่งภาระผ่อนให้ชัดเจนเป็นลายลักษณ์อักษร
ธนาคารบังคับให้ทำประกัน MRTA ได้หรือไม่ ไม่ได้ ตามหลักเกณฑ์การให้บริการลูกค้าอย่างเป็นธรรมของธนาคารแห่งประเทศไทย สถาบันการเงินไม่สามารถบังคับขายผลิตภัณฑ์พ่วงเป็นเงื่อนไขการอนุมัติสินเชื่อได้ แต่ธนาคารสามารถเสนอสิทธิประโยชน์ เช่น ส่วนลดอัตราดอกเบี้ย ให้กับผู้ที่เลือกทำประกันได้ ซึ่งผู้กู้ควรเปรียบเทียบต้นทุนรวมก่อนตัดสินใจ
ซื้อบ้านทาวน์โฮมมือสอง ขอสินเชื่อยากกว่าบ้านใหม่ไหม ขั้นตอนหลักเหมือนกัน แต่บ้านมือสองมีตัวแปรเพิ่มคือราคาประเมินที่อาจต่ำกว่าราคาซื้อขาย สภาพอาคารตามอายุการใช้งาน และประเด็นการต่อเติมที่ไม่ได้ขออนุญาต จึงควรตรวจสอบโฉนด ภาระผูกพัน และสภาพบ้านอย่างละเอียดก่อนวางมัดจำ
รีไฟแนนซ์บ้านทำได้เมื่อไร โดยทั่วไปนิยมทำเมื่อพ้นช่วงดอกเบี้ยโปรโมชัน 3 ปีแรก เพราะการไถ่ถอนไปธนาคารอื่นก่อนกำหนดมักมีค่าปรับราว 3% ของยอดหนี้คงเหลือ อีกทางเลือกคือการขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าและใช้เวลาน้อยกว่า
สรุป
การขอสินเชื่อบ้านในปี 2026 มีปัจจัยสนับสนุนที่ชัดเจน ทั้งการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองที่ลดเหลือ 0.01% ซึ่งทั้งสองมาตรการมีผลถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 แต่สิ่งที่ชี้ขาดว่าจะกู้ผ่านหรือไม่ยังคงเป็นความสามารถในการผ่อนชำระและประวัติเครดิตของผู้กู้เป็นหลัก การเตรียมตัวล่วงหน้า 3–6 เดือน ตรวจเครดิตบูโรก่อนยื่น จัดการหนี้เดิม และเลือกบ้านทาวน์โฮมในระดับราคาที่สอดคล้องกับรายได้จริง คือวิธีที่ทำให้กระบวนการทั้งหมดราบรื่นที่สุด
ค้นหาบ้านทาวน์โฮมพร้อมข้อมูลราคาและทำเลที่อัปเดตได้ที่ Urbanhome เพื่อเปรียบเทียบตัวเลือกก่อนตัดสินใจยื่นขอสินเชื่อ
หมายเหตุ: ข้อมูลในบทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นความรู้ทั่วไป ณ เดือนสิงหาคม 2569 มาตรการภาครัฐ อัตราดอกเบี้ย และหลักเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อสามารถเปลี่ยนแปลงได้ และเงื่อนไขจริงขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน บทความนี้ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางการเงินเฉพาะบุคคล ผู้อ่านควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับธนาคารที่ต้องการยื่นกู้ ธนาคารแห่งประเทศไทย กรมที่ดิน หรือที่ปรึกษาทางการเงินก่อนตัดสินใจ
แหล่งอ้างอิง
- ธนาคารแห่งประเทศไทย: ข่าวการขยายระยะเวลาผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (14 พฤษภาคม 2569)
- มติคณะรัฐมนตรี 30 มิถุนายน 2569: มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2569
- ผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) วันที่ 24 มิถุนายน 2569
- กรมที่ดิน: หลักเกณฑ์การเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (เครดิตบูโร)
